Choisir la bonne ville pour investir dans l’immobilier est une décision stratégique. En 2025, certaines villes françaises tirent leur épingle du jeu grâce à des prix attractifs, une forte demande locative et des rendements très intéressants. Plutôt que de se focaliser uniquement sur les grandes métropoles, il est judicieux d’élargir son champ de vision à l’ensemble du territoire. Voici un tour de France des villes les plus prometteuses pour un investissement immobilier en 2025, réparties par régions.

Nord et Est de la France

Certaines villes du nord et de l’est de la France offrent des opportunités rares en matière de rentabilité locative.

Mulhouse, en Alsace, se distingue avec un rendement brut moyen proche de 12 %, selon Meilleurs Agents. Cette performance exceptionnelle s’explique par un prix moyen au m² très bas (environ 1 300 €/m²) et une demande locative constante, notamment de la part d’étudiants et de jeunes actifs.

Nancy, autre ville de l’Est, attire par son dynamisme universitaire et sa population jeune. Le marché locatif y est tendu, ce qui garantit un bon taux d’occupation des biens. Les prix y sont relativement accessibles, autour de 2 200 €/m², pour un rendement locatif moyen avoisinant les 6,5 %.

Enfin, Reims, bien que plus chère (environ 2 600 €/m²), propose un bon compromis entre valorisation patrimoniale et rendement (plus de 7 % en moyenne), grâce à sa proximité avec Paris et son réseau TGV.

Centre et Ouest de la France

Les villes de l’ouest et du centre réservent elles aussi de belles perspectives d’investissement, notamment pour les investisseurs à la recherche de biens à bas prix.

Le Mans, situé à seulement 1h de Paris en train, affiche un rendement locatif brut de 9,26 % (source : Trackstone), avec un prix moyen autour de 2 000 €/m². Cette ville attire les actifs qui travaillent en Île-de-France tout en profitant de loyers plus faibles.

Poitiers est une autre ville à fort potentiel. Elle conjugue un prix d’achat très accessible (environ 2 200 €/m²) et une part de locataires élevée (plus de 65 %). L’important bassin étudiant y garantit une vacance locative faible.

Quant à Niort, elle surprend par ses performances : un rendement moyen de 7 %, des prix autour de 2 000 €/m² et une économie stable portée par les assurances et la mutuelle. Le marché y est soutenu par une demande locative solide.

Voici quelques raisons de considérer ces villes :

• prix d’achat accessibles même avec un petit budget
• bonne desserte ferroviaire vers les grandes métropoles
• populations étudiantes et salariées stables

Sud de la France

Le sud de la France attire naturellement pour son climat et sa qualité de vie, mais certaines villes y réunissent également d’excellents atouts pour l’investissement locatif.

Montpellier figure en tête des villes dynamiques, avec un fort taux de croissance démographique et une demande locative très soutenue. Le prix au m² y est plus élevé (environ 3 000 €), mais le rendement locatif atteint 6 % grâce à une rotation rapide des locataires, notamment étudiants.

Marseille, longtemps sous-estimée, redevient stratégique. Avec un prix médian de 3 600 €/m² et un rendement proche de 7 %, elle combine grande ville, activité économique en plein renouveau et potentiel de valorisation patrimoniale.

Enfin, Toulouse bénéficie de son statut de métropole technologique et universitaire. Les prix sont également élevés (environ 3 500 €/m²), mais la demande locative est constante et les perspectives à long terme très séduisantes.

Pour ces villes du sud, les points forts sont :

• une demande locative durable et diversifiée
• des bassins d’emploi solides et attractif
• une forte attractivité résidentielle pour les actifs et les étudiants

Investir dans l’immobilier en 2025 exige de s’éloigner des clichés pour mieux identifier les villes à fort potentiel. Les meilleures opportunités se trouvent parfois loin des grandes métropoles, dans des villes moyennes bien connectées, au tissu économique stable et aux prix encore abordables. L’exemple de Mulhouse, avec ses rendements records, illustre parfaitement cette logique : c’est souvent l’analyse fine des indicateurs locaux (prix au m², part de locataires, demande locative, projets urbains) qui fait la différence. Pour aller plus loin, vous pouvez même croiser ces données avec vos objectifs patrimoniaux personnels afin de définir une stratégie d’investissement vraiment sur-mesure.