Lors de la signature d’un bail locatif, les propriétaires exigent généralement des garanties pour se prémunir contre les impayés de loyer. La caution immobilière, aussi appelée garant, constitue l’une des sécurités les plus courantes. Comprendre son fonctionnement est essentiel tant pour les locataires que pour les personnes sollicitées pour se porter caution.
Qu’est-ce qu’une caution immobilière ?
La caution immobilière est un engagement juridique par lequel une personne, appelée caution ou garant, s’engage à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Il s’agit d’une garantie personnelle qui rassure le propriétaire sur la solvabilité de son futur locataire.
Concrètement, si le locataire ne paie plus son loyer, ses charges ou cause des dégradations non couvertes par le dépôt de garantie, le bailleur peut se retourner contre la caution pour obtenir le paiement des sommes dues. Cette sûreté personnelle est formalisée par un acte écrit joint au contrat de location.
La caution peut être une personne physique (parent, ami, membre de la famille) ou une personne morale comme un organisme spécialisé. Elle représente une alternative ou un complément à d’autres garanties comme l’assurance loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale.
Les différents types de caution
Il existe deux formes principales de caution immobilière. La caution simple oblige le bailleur à poursuivre d’abord le locataire avant de se retourner contre le garant. Le propriétaire doit prouver qu’il a tenté de récupérer les sommes auprès du locataire défaillant.
La caution solidaire, beaucoup plus fréquente, permet au propriétaire de réclamer directement le paiement à la caution sans avoir à poursuivre préalablement le locataire. C’est la forme de cautionnement la plus protectrice pour le bailleur et la plus contraignante pour le garant. La formule « le soussigné se porte caution solidaire » dans l’acte de cautionnement suffit à établir cette solidarité.
On distingue également la caution limitée, plafonnée à un montant déterminé dans l’acte (par exemple trois mois de loyer), et la caution illimitée qui couvre toutes les dettes sans plafond, une formule aujourd’hui encadrée par la loi pour protéger les cautions. Découvrez toutes les informations nécessaires ici.
Les conditions légales du cautionnement
Le Code civil et la loi ALUR encadrent strictement le cautionnement locatif pour protéger les garants. L’acte de caution doit obligatoirement être manuscrit et comporter une mention manuscrite spécifique. Cette phrase, rédigée entièrement de la main de la caution, précise l’étendue de son engagement et le montant maximal garanti.
Pour un bail d’habitation vide, la mention obligatoire est : « En me portant caution de [nom et prénom du locataire], je m’engage à rembourser au propriétaire les sommes dues sur mes revenus et mes biens si le locataire ne le fait pas lui-même, dans la limite d’un montant de [montant en chiffres et en lettres] pour le paiement du loyer, des charges et des éventuelles dégradations du logement. »
Le montant de la caution ne peut excéder certaines limites. Pour une location nue, il est plafonné au loyer annuel charges comprises. Le bailleur ne peut exiger plus d’une caution personne physique pour un locataire célibataire, ou deux pour un couple.
Les droits et obligations de la caution
Une fois l’engagement pris, la caution assume des obligations financières importantes. Elle doit régler les loyers impayés, les charges non acquittées, et les réparations locatives non prises en charge par le locataire. Son engagement court pendant toute la durée du bail et lors de son renouvellement, sauf clause contraire.
Cependant, la loi protège aussi le garant. La caution doit être informée de tout incident de paiement dans un délai strict. Le propriétaire doit la prévenir au plus tard le 15ème jour suivant la date de paiement non honorée. À défaut, la caution ne sera pas tenue de payer la pénalité de retard pour cette échéance.
La caution dispose du bénéfice de subrogation : après avoir payé, elle peut se retourner contre le locataire pour récupérer les sommes versées. Elle peut également demander une décharge si la situation du locataire ou du logement s’est considérablement modifiée sans qu’elle en soit informée.
Comment se libérer d’un engagement de caution ?
Sortir d’un cautionnement n’est pas toujours simple. Pour un bail à durée déterminée, la caution est engagée jusqu’au terme du contrat. Pour un bail à durée indéterminée, elle peut théoriquement se rétracter, mais cela nécessite l’accord du propriétaire qui devra alors trouver une autre garantie.
L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire exprimant la volonté de ne plus cautionner le locataire constitue la première démarche. Toutefois, cette résiliation ne prendra effet qu’à l’échéance du bail et après respect du préavis légal.
Lorsque le locataire quitte le logement, la caution doit s’assurer que le préavis de résiliation a été donné et que l’état des lieux de sortie est conforme. Elle reste engagée jusqu’à la remise effective des clés et la régularisation de toutes les dettes.
La caution immobilière représente un engagement sérieux aux conséquences financières potentiellement lourdes. Avant d’accepter de se porter garant, il est crucial d’évaluer la solvabilité du locataire et de bien comprendre l’étendue de ses obligations. Pour les locataires, des alternatives comme la garantie Visale peuvent éviter de solliciter ses proches.